Ruzie om verhuisregeling
Geplaatst op: 17-06-2023, 10:44:03
Scheiden doet lijden, wordt meestal gezegd. Vooral als er sprake is van een koopwoning kan er een leuke discussie ontstaan.
Er zijn diverse mogelijkheden:
- Beiden willen en kunnen in de koopwoning blijven wonen
- Een of beiden gaan naar een huurwoning
- De woning moet worden verkocht, beiden willen een andere woning kopen
Beiden willen en kunnen in de koopwoning blijven wonen
De ruzie kan beginnen als beide personen in de koopwoning kunnen en willen blijven wonen. In dit geval zal een van beiden moeten vertrekken en een andere woning kopen of huren.
Wordt er een andere woning gekocht, dan ontstaat er een leuke discussie als de hypotheekrente bij de lopende hypotheek (flink) lager is dan die in de markt. In de andere twee situaties ontstaat er ook een discussie omdat beiden gebruik willen maken van de lagere hypotheekrente.
Een simpel rekenvoorbeeld:
- Looptijd hypotheek: 1 februari 2018 tot 1 februari 2048
- Annuïteitenhypotheek €400.000, rente 1,5% tot 1 februari 2038
- Bruto per maand €1.380
- Huidige marktrente 10 jaar vast 4,0%, bruto per maand €1.910
- Huidige marktrente 20 jaar vast 4,5%, bruto per maand €2.027
- A blijft in de woning wonen, B vertrekt
Het is begrijpelijk dat A graag de huidige hypotheekrente van 1,5% wenst te behouden. Als B akkoord gaat en een andere woning gaat kopen, krijgt deze te maken met de huidige marktrentes van 4% - 4,5%.
Heeft B bijvoorbeeld een hypotheek nodig van bijvoorbeeld €170.000, dan is voor B het volgende van toepassing:
- Annuïteitenhypotheek €170.000, looptijd nog 25 jaar
- Hypotheekrente 4,0%, bruto per maand €897
- Hypotheekrente 4,5%, bruto per maand €945
- Hypotheekrente 1,5%, bruto per maand €680
Kiezen
Wie de moeite neemt om de diverse voorwaarden van de banken door te nemen, zal concluderen dat ze verschillend zijn. Hierbij merk ik nog op dat bij diverse banken niet duidelijk vermeld wordt hoe de lopende hypotheek kan worden meegenomen of kan blijven doorlopen op de huidige woning bij een scheiding.
Hieronder een gedeelte van de tekst van de verhuisregeling van Argenta:
- Bij de verhuisregeling bepalen we de risicoklasse opnieuw
- Als het nieuwe bedrag dat nodig is hoger wordt dan de resterende hoofdsom van de meeverhuisde hypotheek, dan geldt voor het nieuwe bedrag de rente die op dat moment geldig is (er wordt een apart leningdeel gesloten voor het extra benodigde bedrag)
- De nieuwe hypotheek moet binnen 12 maanden na het aflossen van de oude lening zijn gepasseerd
- Combineren van verschillende productlijnen is niet mogelijk
- Als een relatie eindigt dan moet degene die het pand verlaat afstand doen van de rechten op de verhuisregeling
- Als de hypotheek wordt meegenomen naar de nieuwe woning kan de klant tijdelijk 2 hypotheken bij Argenta hebben
- De rente wordt dan op de oude lening omgezet naar het 1-jaarstarief op basis van de risicoklasse van de oorspronkelijke rentelijst die op het moment van passeren geldt
Argenta is duidelijk: als mensen uit elkaar gaan en er blijft één persoon in de woning, dan heeft deze het recht om de hypotheek door te laten lopen. In dit geval kan er dus geen discussie ontstaan.
... of delen
Het is ook mogelijk dat beiden een andere woning kopen. Wie kan dan gebruik maken van de verhuisregeling? Er zijn banken in Nederland waar de lopende hypotheek netjes gedeeld kan worden. Hieronder de voorwaarden van Syntrus Achmea:
- Leent u samen met 1 of meer personen? En wilt u na verkoop van uw oude woning niet samen gebruik maken van deze regeling? Dan kunt u het rentepercentage over de oude geldlening maar 1 keer meenemen. U kunt kiezen of 1 van u gebruikt maakt van deze regeling of dat u allebei een deel van de oude lening en het oude rentepercentage meeneemt
- In onderling overleg moeten beide personen overleggen wie de verhuisregeling krijgt toebedeeld.
Het is maar de vraag of dit in iedere situatie netjes wordt geregeld. Ik kan me voorstellen dat hier een flinke ruzie kan ontstaan, daar het om veel geld kan gaan.
Wat gebeurt er bij een scheiding met de meeneemregeling?
Het antwoord per bank wordt netjes vermeld, namelijk kiezen (een persoon krijgt de meeneemregeling) of delen (die wordt over twee personen verdeeld).
Ik adviseer altijd om nog even navraag te doen bij de bank. Er zijn huizenbezitters (stellen) die bij het afsluiten van de hypotheek naar de verhuisregeling kijken of daarover vragen stellen aan hun hypotheekadviseur, en dan vergeten te kijken wat de mogelijkheden zijn als mensen uit elkaar gaan.
Geschil
Het wordt wel tijd dat banken de verhuisregeling bij scheiding anders gaan bekijken en beoordelen. Geef beide personen gewoon de helft van de lopende hypotheek, zodat er geen ruzie hoeft te worden gemaakt.
Dat voorkomt ook dat huizenbezitters met hun zelfbedachte regeling bij het klachteninstituut Kifid terechtkomen. In onderstaande uitspraak van het Kifid bijvoorbeeld kregen deze huizenbezitters geen gelijk:
In 2022 is de relatie van de consument beëindigd en hebben de consument en zijn ex-partner besloten beiden een nieuwe woning te kopen en de gezamenlijke woning te verkopen. Zowel de consument als zijn ex-partner hebben een beroep gedaan op de verhuisregeling, zoals opgenomen in de voorwaarden. De consument heeft zijn ex-partner toestemming gegeven om twee leningdelen (delen 104 en 105) van de bestaande hypotheek mee te verhuizen naar haar nieuwe woning.
De consument heeft de bank verzocht om één leningdeel (deel 102 ad. € 213.750, -) mee te verhuizen naar zijn nieuwe woning.
Afwijzing
De bank heeft het verzoek van de consument afgewezen, omdat zijn ex-partner al gebruik gemaakt had van de verhuisregeling en deze regeling volgens de bank niet door allebei de ex-partners gebruikt kon worden.
Website
Het beleid van de bank is dat het bij (echt)scheiding niet mogelijk is dat beide ex-partners een deel van de gezamenlijke oude hypotheek meeverhuizen naar twee afzonderlijke nieuwe hypotheken. Dit beleid is expliciet opgenomen op de website van de bank (zie overweging 2.2) en hierdoor inzichtelijk voor alle klanten.
De bepaling is duidelijk en niet anders uit te leggen dan op de wijze waarop de bank dit doet. De “gezamenlijke oude hypotheek” omvat alle leningdelen en niet slechts een deel hiervan. Dat de leningdelen verschillende “rentecontracten” hebben zoals de consument stelt, maakt niet dat dit vier afzonderlijke hypotheken zijn. Alle leningdelen zijn immers opgenomen in dezelfde hypotheekofferte en hypotheek-akte, als onderdeel van dezelfde “gezamenlijke hypotheek” op naam van de consument en zijn ex-partner.
2.2 1 Op de website van de bank (.nl/nl/prive/hypotheken/mijn-hypotheek/verhuizen.html) is het volgende opgenomen:
“Bij een (echt)scheiding is het niet mogelijk dat beide ex-partners een deel van de gezamenlijke oude hypotheek meeverhuizen naar twee afzonderlijke nieuwe hypotheken.
Ook is het niet mogelijk dat, wanneer één van de partners in de woning blijft wonen, de vertrekkende partner gebruik maakt van de verhuisregeling. Als één van de partners gebruik maakt van de verhuisregeling, dient er altijd schriftelijke toestemming te zijn van de andere partner.”
Uitspraak
De commissie oordeelt dat de consument geen recht heeft op toepassing van de verhuisregeling en wijst de vordering af.
Bron: Kifid Uitspraak Geschillencommissie Financiële Dienstverlening (kifid.nl)
Bron: column van 16 juni 2023 van Jos Koets op www.iex.nl